Das 5. Mietrechtliche Inflationslinderungsgesetz (5. MILG) im Überblick

Mit 1. Jänner 2026 treten wichtige gesetzliche Änderungen im Mietrecht in Kraft. Der Nationalrat hat am 11. Dezember 2025 das 5. Mietrechtliche Inflationslinderungsgesetz (5. MILG) beschlossen. Ziel der Neuregelungen ist es, Mieter*innen angesichts hoher Inflation besser zu schützen und mehr Planbarkeit bei Mietkosten zu schaffen. Die Bestimmungen gelten größtenteils auch für bereits bestehende Mietverhältnisse.

Ein zentraler Bestandteil des Gesetzespakets ist das neue Mieten-Wertsicherungsgesetz (MieWeG). Wir fassen für dich die wichtigsten Punkte zusammen.

⇒ Begrenzung von Mietzinserhöhungen durch das MieWeG

Künftig wird die vertragliche Wertsicherung von Wohnungsmietverträgen in der Voll- und Teilanwendung des Mietrechtsgesetzes (MRG) per Gesetz eingeschränkt:

• Valorisierungen sind nur noch einmal jährlich, jeweils zum April, zulässig.
• Grundlage bleibt die durchschnittliche Veränderung des Verbraucherpreisindex (VPI 2020).
• Liegt die Inflation über drei Prozent, wird nur mehr die Hälfte des über drei Prozent hinausgehenden Teils für die Mietzinserhöhung berücksichtigt.

Beispiel:

Beträgt etwa die durchschnittliche Veränderung des VPI 2020 im Jahr 2028 3,824 %, so ist gemäß § 1 Abs 2 Z 1 Satz 3 MieWeG die Änderung des Mietzinses am 1. April 2029 mit 3 + (0,824/2) % = 3,412 % beschränkt.

Zusätzliche Schutzbestimmungen gelten im preisgeschützten Vollanwendungsbereich des MRG:

• April 2026: maximale Erhöhung von 1 %
• April 2027: maximale Erhöhung von 2 %

Damit werden starke, inflationsbedingte Mietzinssprünge wirksam abgefedert.

⇒ Einschränkung von Rückforderungsansprüchen

Ansprüche auf Rückzahlung von Beträgen aus unwirksamen Wertsicherungsvereinbarungen sind künftig grundsätzlich auf fünf Jahre beschränkt.
Eine Ausnahme besteht dann, wenn die Unwirksamkeit auf eine missbräuchliche Vertragsklausel im Sinne der EU-Klauselrichtlinie zurückzuführen ist.

⇒ Anpassung von Richtwerten und Kategoriebeträgen

Auch die gesetzliche Valorisierung der mietrechtlichen Richtwerte und Kategoriebeträge wird an die Systematik des MieWeG angepasst:

• 2026: Anhebungsgrenze von 1 %
• 2027: Anhebungsgrenze von 2 %
• Ab 2028: Übersteigt die Vorjahresinflation drei Prozent, wird der darüberliegende Teil nur noch zur Hälfte berücksichtigt.

Damit gelten künftig einheitliche und besser kalkulierbare Regeln für Mietanpassungen.

⇒ Längere Mindestbefristung bei Mietverträgen

Eine weitere wesentliche Änderung betrifft befristete Mietverträge:

• Die Mindestbefristung verlängert sich sowohl beim Neuabschluss als auch bei Vertragsverlängerungen von bisher drei auf fünf Jahre.
• Gleiches gilt für die stillschweigende Verlängerung von Mietverträgen.

Diese Regelungen gelten in der Voll- und Teilanwendung des MRG, sofern der Vermieter Unternehmer im Sinne des Konsumentenschutzgesetzes (KSchG) ist. Für private Vermieter*innen ohne Unternehmereigenschaft bestehen Ausnahmen.

Fazit: Ein Bestreben mehr Schutz und bessere Planbarkeit für Mieter*innen zu schaffen

Mit dem 5. MILG versucht der Gesetzgeber einen Schritt zur Dämpfung der Wohnkosten zu setzen. Begrenzte Mietzinserhöhungen, neue Regeln zur Wertsicherung und „längere Mindestbefristungen“ sollen für mehr Stabilität, Transparenz und Sicherheit für Wohnungsmieter*innen sorgen.

Solltest du Fragen zu den gesetzlichen Änderungen oder zu deinem Mietverhältnis haben, zögere bitte nicht, dich an uns zu wenden – wir sind gerne für dich da.